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房地产限购解禁？ 仅取决于是否“过时”

【中国牛涂网，NTW360.com新闻资讯】12月21日，习大大在中央经济工作会议上发表讲话，提出“化解房地产库存。加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户okmart.com。要明确深化住房制度改革方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要取消过时的限制性措施”。

限制性措施含义甚广，最引人瞩目的当属限购政策，但是不要忘记，取消限购性措施之间，还有一句定语，“过时的”。何谓“过时”，即不符合当前发展要求的，与已经执行的政策相冲突的。

而限购是否“过时”，特别是仍在执行限购的“北上广深”今年成交量普遍上扬的背景下，限购的“过时”一说尚需画个问号。更不要说，住房限购的另一重意义在于控制北京常住人口规模。

而与已执行政策相冲突的，确已“过时”，有必要加以调整的主要是关于预售资金的提取时限。

今年12月16日，北京市住建委曾发布通知，在保证预售资金用于工程建设的前提下，商品房预售项目网上签约面积不足该预售许可证许可面积的二分之一时，房地产开发企业可自行支取专用账户内的资金用于工程建设。

而在此之前预售资金的提取要求是按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件这四个节点来提取被监管在银行专用帐户中的预售资金。该项政策的初衷在于防止楼盘“烂尾”，保证购房者权益。

但该项政策已经“过时”。

2013年，北京曾颁布预售新规，要求“7层以下（含）的大户型住宅及商业、办公项目，需达到主体结构封顶方可办理预售。8层以上（含）的，需完成规划层数的1/2（且不低于7层）后，方可办理预售。”

也就是说7层以下大户型住宅及商业、办公项目在开始网签时已经结构封顶，8层以上建筑的施工进度也至少完成了规划层数的1/2，“烂尾”可能性已经基本被扼杀，没有必要再严格控制预售资金的提取时限，因此方才得以松绑。

而限购是否“过时”，取决于楼市未来的供需形势。

据亚豪机构统计显示，从北京来看，由于出让地块中大量配建保障房、自住房及配套设施用地，大幅挤占了纯商品住宅用地，2014、2015两年，北京出让住宅用地中纯商品住宅用地的面积不过600余万平方米，而仅今年一年，北京纯商品住宅的成交面积就接近700万平方米。

两年的供地相当于一年的市场去化，北京纯商住宅市场长期仍然处于供不应求的形势下。在这种情况下，依靠新房市场的单边供给显然不足以满足北京购房需求，那么，如何调动二手房市场的流通性，将成为政策修正的要点。

当前，二手房市场的税负过高，虽然营业税的减免年限“5改2”，但二手个税依然要“满5唯一”才能享受税收优惠，这无疑将房产固化并锁定，降低了二手房的流通效率，因政策所致，人为造成二手房可售房源量的不足，在“取消过时的限制性措施”的新方向之下，二手个税有望得以减免。

在此基础上，限购虽然不会全面解禁，但为了加强二手市场的流通功能，对限购加以微调，“卖一买一”或者“卖二买一”，从而腾挪购房资格是可以预期的。

在习大大的讲话中，还有两点值得注意。

其一是“把公租房扩大到非户籍人口”，首次在中央层面突破了住房保障的地域限制，对于中低收入人群或刚刚毕业参加工作的年青白领来说，无疑多了一重选择。

其二是“鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业”，如何鼓励预计未来还将颁布相应的政策，各种V-work、创客办公将迎来发展的春天。

郭毅：亚豪机构市场总监

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